Il superbonus 110%: ristrutturare e risparmiare
Emanuele Ferrari emanuele@studioferrari.com
Con il decreto Rilancio (Decreto Legge 34/2020), con il fine di incentivare la spesa privata nel settore dell’edilizia, da sempre considerato un volano per l’intero sistema economico, il Governo ha introdotto alcune misure atte a potenziare il vasto corpus di incentivi fiscali conosciuti come ecobonus e sismabonus.
Tali agevolazioni, non fanno altro che ampliare la portata delle detrazioni fiscali previste a seguito di interventi in ambito edile, finalizzati (nelle originali intenzioni del legislatore) a modernizzare, efficientare e mettere in sicurezza il patrimonio immobiliare nazionale; è infatti da osservare come negli anni, le previsioni contenute nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi siano state accompagnate, integrate e rafforzate, introducendo sempre più vantaggiosi e consistenti benefici fiscali per una vasta platea di contribuenti.
Cosa è il superbonus e chi può beneficiarne
Il così detto superbonus, consiste in detrazioni di imposta delle quali possono beneficiare i contribuenti che abbiano sostenuto, entro il 30 dicembre 2022 (N.B. proroga intervenuta con l’entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2020, n.178), spese per interventi che determinino un incremento del livello di efficienza energetica (sostanzialmente variando la lettera attribuita con il famoso A.P.E.), o una riduzione della classe di rischio sismico su parti comuni di edifici e su unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Tali detrazioni dovranno essere ripartite in 5 quote annuali, 4 per gli investimenti sostenuti nel 2022.
È quindi importante analizzare con attenzione i vari elementi introdotti da quanto detto sinora.
Il concetto di detrazione
Ciò vuol dire che, a fronte di una spesa sostenuta per specifici interventi in ambito edile, il contribuente ottiene il diritto a vedersi ridotte le imposte per una quantità corrispondente ad una quota di quanto investito nel proprio patrimonio immobiliare, fino ad un importo pari al 110% della spesa ritenuta ammissibile per ciascuna categoria di intervento (ad esempio per il sismabonus, avendo eseguito lavori per euro 200.000 la detrazione spetta nella misura massima di euro 96.000, eccezionalmente rivalutabili a 110%, ottenendo quindi un beneficio fiscale pari ad euro 105.600, se la spesa fosse stata di euro 50.000 invece, si potrebbe beneficiare di una detrazione pari ad euro 55.000).
Interventi Trainanti e Trainati
Tra le molteplici detrazioni esistenti in ambito edile, il superbonus diviene applicabile nel caso vengano effettuati specifici interventi (chiamati trainanti) e consistenti in:
– Isolamento termico di superfici orizzontali, verticali o inclinate, che eccedano il 25% della superficie disperdente dell’edificio, dell’unità immobiliare;
– Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con sistemi centralizzati di riscaldamento e/o raffrescamento dell’aria e/o riscaldamento dell’acqua sanitaria;
– Interventi antisismici.
A condizione che siano eseguiti questi interventi principali, sarà possibile applicare il superbonus anche ad interventi con minore impatto sull’efficienza energetica o rispetto alla resistenza antisismica della struttura, anche al fine di raggiungere complessivamente la miglioria che darà accesso al beneficio (ad esempio se, commissionato un intervento per la creazione di un cappotto “termico”, il miglioramento complessivo di 2 classi è raggiungibile solo con l’installazione di pannelli fotovoltaici).
Questi interventi, i così detti interventi trainati, riguardano:
– Installazione di pannelli fotovoltaici con sistema connesso alla rete elettrica;
– Installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti;
– Installazione di “colonnine” per la ricarica dei veicoli elettrici.
I beneficiari e tipologie di immobili
Beneficiari del superbonus sono, in ultima istanza, i soggetti che detengono o possiedono l’immobile oggetto di intervento in base ad un titolo idoneo. Si tratta in particolare di: proprietario, nudo proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) o del detentore in base ad un regolare contratto di locazione o comodato.
Ciascun contribuente può beneficiare del “super-ecobonus” per un massimo di 2 immobili, non rientrando in tale computo i benefici ottenuti per interventi su spazi comuni, mentre non sono previste limitazioni con riferimento al “super-sismabonus”.
Gli immobili oggetto di beneficio non possono appartenere alle categorie catastali A/1 (Case di pregio), A/8 (Ville di pregio) ed A/9 (Castelli).
Il diritto alla detrazione matura per interventi effettuati da:
– Condomini (in tal caso possono beneficiarne per la loro quota parte sugli spazi comuni anche i titolari di reddito di impresa o professionale);
– Persone fisiche al di fuori dei casi di reddito di impresa o professionale;
– il titolare di un diritto reale di godimento (ad esempio l’usufruttuario o chi beneficia del diritto di uso o di abitazione);
– Istituti autonomi per le case popolari;
– Cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
– Onlus ed associazioni sportive (queste ultime nei limiti degli interventi sugli spogliatoi).
Appare importante una puntualizzazione: non è possibile beneficiare di alcun incentivo fiscale, in caso di presenza di abusi non sanati sull’immobile (art. 49 DPR 380/2001)
Nel dettaglio: gli interventi trainanti
Come evidenziato precedentemente, oltre che il rispetto dei requisiti soggettivi di applicazione, è necessario gli interventi principali, o trainanti, rientrino in 3 principali categorie:
– Isolamento termico di superfici orizzontali, verticali o inclinate, che eccedano il 25% della superficie disperdente dell’edificio, dell’unità immobiliare ma anche per interventi di coibentazione del tetto anche qualora non ecceda il 25% della superficie (N.B. novità intervenuta con l’entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2020, n.178);
– Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con sistemi centralizzati di riscaldamento e/o raffrescamento dell’aria e/o riscaldamento dell’acqua sanitaria;
– Interventi antisismici.
Gli interventi che determinano efficientamento energetico, per poter dare origine al diritto di beneficiare del superbonus, devono essere eseguiti su parti comuni di edifici condominiali, edifici unifamiliari o unità immobiliari funzionalmente indipendenti (presuppone l’esistenza di un accesso autonomo all’abitazione che dia su di una strada, anche privata – in merito si veda la risposta all’interrogazione parlamentare del 5-04686 del 29 settembre 2020).
L’isolamento termico deve riguardare la schermatura di superfici esposte all’esterno, il terreno o verso vani non riscaldati, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda. Il superbonus è calcolato su di un ammontare pari ad euro 50.000 per edifici unifamiliari o unità indipendenti, 40.000 per unità qualora un condominio sia composto da 2 ad 8 unità immobiliari e 30.000 per unità in caso di condomini con unità immobiliari in numero superiore ad 8.
Sostituzione degli impianti climatizzanti relativi alle parti comuni di condomini, quando si sostituiscano impianti di climatizzazione invernale, con un impianto centralizzato destinato al riscaldamento e raffreddamento, qualora siano installate pompe di calore reversibili, ed alla produzione di acqua sanitaria riscaldata. Tali impianti devono essere dotati di specifici requisiti tecnici; l’importo della detrazione è commisurata ad una spesa pari ad euro 20.000 per unità per condomini sino ad 8 unità ed euro 15.000 ad unità per condomini con un numero di unità superiore ad 8. Nel caso di edifici unifamiliari o unità plurifamiliari con unità funzionalmente indipendenti, valgono le medesime tipologie di detrazioni e sono applicabili ad un tetto di spesa di euro 30.000 per unità immobiliare autonoma.
Attenzione: per poter beneficiare di tali detrazioni è necessario il miglioramento dell’efficienza energetica sia certificato dal confronto tra due A.P.E.: una pre ed una post intervento, ad eccezione dei casi in cui l’immobile non sia ancora dotato di pareti esterne e/o soffitto.
Gli interventi antisismici consistono in una detrazione pari al 110% della spesa per interventi di miglioramento della resistenza strutturale ad eventi sismici, con un decremento minimo di 2 classi di rischio, fino ad un tetto di spesa pari ad euro 96.000 per edifici ubicati in zona sismica 1, 2 o 3.
L’intervento può consistere in attività di consolidamento e di rinforzo di edifici esistenti o nella demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti. Questi interventi possono anche modificare, entro limiti funzionali, il volume degli edifici e modificarne la destinazione d’uso (vedi risposta ad interpello numero 137/2020).
Nel caso in cui tali interventi siano operati da imprese di costruzioni che rivendano l’immobile entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori, spetterà all’acquirente l’applicazione del beneficio fiscale.
Attenzione anche qui alle certificazioni, non è di fatti sanabile il mancato deposito in comune, contestualmente alla presentazione della SCIA, dell’asseverazione sullo stato dell’immobile prima dell’inizio dei lavori.
La cessione del credito
Può spesso accadere che l’imposta lorda del contribuente non sia sufficientemente capiente da assorbire integralmente le detrazioni previste.
Contrariamente a quanto accade con un vero e proprio credito, una detrazione di cui non si possa beneficiare nel corso di un anno di imposta decade e non è più utilizzabile negli anni successivi.
In ragione di ciò, per non ridurre l’effetto incentivante della misura introdotta dal Decreto Rilancio, è stata prevista la facoltà di cedere il “credito fiscale” al fornitore (a dire il vero questa possibilità era già prevista) o la cessione ad altri soggetti, tra i quali istituti di credito ed intermediari finanziari (questa sì una novità).
Per la cessione del credito, si badi bene, è necessaria la predisposizione di una voluminosa documentazione (il cui costo è però cumulabile con le spese agevolate) tra cui asseverazioni da parte di tecnici competenti in funzione dell’intervento eseguito, da inviarsi: all’ENEA in caso di interventi di miglioramento dell’efficienza energetica; al comune in caso di intervento antisismico. Dovrà essere poi apposto un visto di conformità da un professionista abilitato (Dottore Commercialista, Perito Commerciale, Consulente del lavoro, Ragioniere).
L’opzione dovrà poi essere esercitata in via telematica sul portale web dell’Agenzia delle Entrate direttamente dal contribuente o mediante il supporto di un professionista incaricato.
Nonostante la complessa trafila burocratica, la misura permette di scegliere, in luogo della detrazione dalle proprie imposte sui redditi, tra:
– uno sconto applicato dal fornitore sul compenso previsto per l’intervento, nel limite della spesa sostenuta (di certo non possiamo aspettarci di ricevere in contanti quel 10% eccedente la fattura se non esaurisce l’intero importo);
– vedere subito scontato come liquidità l’importo del beneficio, vendendolo a terzi.
Attenzione: in caso di cessione, ma chiaramente anche in caso di impropria detrazione dalle imposte, la responsabilità per aver vantato un beneficio fiscale non dovuto ricade sempre in capo al primo cedente (il committente dei lavori).
Lo Studio Ferrari e Associati rimane a disposizione di tutti gli assistiti per fornire maggiori informazioni e per definire congiuntamente adeguate misure specifiche, per l’organizzazione dell’operatività amministrativa e del lavoro per le singole attività.