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I doveri dell’Amministratore di Condominio: l’Anagrafe Condominiale

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012 è stata promulgata la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici“. Tra le importanti novità si segnala l’istituzione del registro di anagrafe condominiale.

In particolare, l’art. 10 della citata legge ha sostituito l’art. 1130 del Codice Civile, “Attribuzioni dell’Amministratore”, e ha introdotto al punto 6 tra i doveri dell’Amministratore quello di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale.

Nel registro vengono annotate:

  • le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (ad esempio, in caso di locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
  • i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
  • i dati relativi alla sicurezza dell’edificio.

All’amministratore viene riconosciuto un ampio potere nel raccogliere le informazioni dai proprietari delle singole unità abitative e dai rispettivi inquilini. Infatti, in caso di inerzia o di omessa o incompleta comunicazione, laddove perpetrata anche in seguito all’invio di apposita lettera raccomandata, decorsi infruttuosamente trenta giorni, le informazioni necessarie potranno essere acquisite autonomamente, con addebito dei relativi costi in capo al responsabile.

Per un costante aggiornamento delle informazioni contenute nel registro, inoltre, eventuali variazioni devono essere comunicate all’amministratore per iscritto nel termine di sessanta giorni dall’evento.

L’accesso e la consultazione dell’anagrafe condominiale è sempre consentito al condomino che ne faccia richiesta, ma non ai terzi, eccezion fatta per le autorità amministrative (Comune o Agenzia delle Entrate) che lo richiedano nell’esercizio delle attività di contrasto all’evasione fiscale.

Appare, comunque, opportuno precisare che lo scopo dell’anagrafe condominiale è unicamente quello di raccogliere i dati per agevolare la gestione e l’amministrazione dello stabile. Infatti, l’amministratore non ha alcuna funzione di controllo e di indagine e il condomino può comunicare i dati richiesti tramite autocertificazione.

Al riguardo, l’Autorità Garante della privacy, con la newsletter n. 387 del 23.4.2014 e con successivo provvedimento n. 106 del 19 febbraio 2015, ha affrontato la questione relativa alla tipologia di documenti che l’amministratore può chiedere per l’aggiornamento dell’anagrafe e ha chiarito che:

  • il condomino non è tenuto a fornire le prove documentali delle informazioni rese all’amministratore per la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
  • l’amministratore può trattare solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità da perseguire.

Ne deriva che, secondo l’orientamento del Garante, l’amministratore non può chiedere una copia dell’atto di trasferimento in cui sono riportati i dati (titolo di proprietà; documentazione urbanistica; rapporto informativo della conservatoria), perché ciò risulterebbe eccedente rispetto alla funzione della attività di gestione ed amministrazione.

Tuttavia, è bene rilevare che tale impostazione deve essere coordinata con l’art. 63 comma 5 delle disposizioni di attuazione del codice civile (come modificato dall’art. 18 della L. 220/2012), secondo cui: “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. In tale ipotesi, è dunque interesse del venditore consegnare all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento, rimanendo, in caso contrario, obbligato in solido con l’acquirente nel pagamento dei contributi sorti anche successivamente al trasferimento del diritto di proprietà.